부동산 관련 세금
부동산 관련 세금에는 크게 4종류가 있다. 관련하여 이번 포스팅에서는 취득세와 재산세를 다루고, 다음 포스팅에서
남은 종합부동산세와 양도소득세를 다루겠다.
1) 취득세 : 부동산의 소유권을 취득했을 때 내는 세금(지방세)
2) 재산세 : 부동산을 보유하고 있을 때 부과되는 세금(지방세)
3) 종합부동산세 : 부동산을 보유하고 있을 때 부과되는 세금(국세)
4) 양도소득세 : 부동산을 팔았을 때 차익이 발생했을 경우 부과되는 세금(국세)
위와 같이 부동산의 소유권이 옮겨졌을 때 세금이 발생한다. 부동산은 억대 가격대이기 때문에 세율이 1% 정도만 되도 부과되는 세금이 100만원대가 된다. 따라서 세금의 액수도 규모가 다르다. 따라서 어떻게 계산되는지, 어떠한 근거로 부과되는지를 알고 있어야 절세를 하는데 도움이 될 것이다.
취득세
취득세는 부동산을 취득했을 때 부과되는 세금으로, 매매가와 보유한 주택 수에 따라서 계산이 된다.
요새 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 지정이 해제가 되고 있는데, 어떠한 지역의 주택을 매매했는지에 따라서도 부과되는 세금이 달라진다.
- 무주택자가 주택 매매를 계약할 경우 : 이때는 1주택이 되기 때문에 1주택을 기준으로 세율을 확인하면 된다.
- 1주택자가 주택 매매를 계약할 경우 : 이때는 2주택이 되기 떄문에 2주택을 기준으로 세율을 확인하면 된다.
(단, 이 경우는 일시적 1가구 2주택일 수도 있다. 일시적 1가구 2주택은 취득세가 다르니, 꼼꼼하게 확인하자.)
- 즉, 매매 계약을 하면 현재 보유 주택수에 +1을 하면 된다.
- 취득세 계산
취득세율은 아래와 같이 계산한다.
| 조정대상지역 | 비조정지역 | ||||
| 1주택/일시적2주택 | 2주택 | 3주택 이상 | 2주택 이하 | 3주택 | 4주택 이상 |
| 1~3% | 8% | 12% | 1~3% | 8% | 12% |
* 조정대상지역 1주택/일시적 2주택과, 비조정 지역 2주택 이하는 1~3%로 세금이 부과된다. 이는 주택의 매매가격에 의해서 결정되는데,
- 6억 이하 주택은 1%가 부과된다.
- 6억 초과 ~ 9억 이하는 1~3%에 비례되어 부과된다. (주택 취득당시가액 x 2/3억원 -3) / 100 (소수점 넷째자리까지 계산)
- 9억 초과 주택은 3%가 부과된다.
예1) 무주택자가 5억 매매 계약을 했다면, 5억 x 1% = 500만원이 취득세가 된다.
예2) 1주택자가 조정대상지역에 8억 매매 계약을 했다면, 8억 x 8% = 6,400만원이 취득세가 된다.
(기 보유중인 1주택이 조정대상지역인지, 비조정지역인지 상관이 없다.)
예3) 3주택자가 비조정 지역에 2억 매매 계약을 했다면, 2억 x 12% = 2,400만원이 취득세가 된다.
계산이 된 결과를 보면, 주택수가 많아질 수록 세금이 기하급수적으로 늘게된다. 따라서 주택을 매수할 경우 비싼 주택
/ 조정대상지역의 주택을 우선 매수해야 세금을 줄일 수 있을 것이다.
- 취득세와 함께 내는 세금
취득세와 함께 부과되는 세금이 있다. 바로 농어촌특별세와 지방교육세다.
- 농어촌특별세는 전용면적 85m^2 이하의 주택을 매입할 경우는 면제이지만, 전용면적 85^2 초과 주택을 매입할 경우
매매가의 0.2%의 세금이 부과된다.
- 지방교육세는 취득시 추과로 부과되는 세금이다. (면제의 경우는 없다.)
매매가 x (취득세율 x 0.5) x 0.2
(* 취득세율은 기본 세율이다. 즉 8%, 12%가 아닌 1~3% 기준으로 부과된다.)
즉 부동산을 취득했을 때 내야하는 세금은 취득세 + 농어촌 특별세 + 지방교육세이다.
만약, 무주택자가 85m^2 초과 주택을 5억 매매하였을 경우
- 취득세 : 500만원
- 농어촌특별세 : 100만원
- 지방교육세 : 50만원
이 되어 총 세액은 650만원이 된다.
지방세 관련 사이트인 wetax 에서 세액을 미리 계산할 수 있다.
https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0
지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)
필수항목 는 필수 입력항목입니다.
www.wetax.go.kr
재산세
재산세는 부동산을 소유하고 있는 집주인에게 부과되는 세금이다. 우리나라의 경우 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과된다. 즉, 5월 31일 기준으로 부동산 소유권이 넘어갔다면 해당 년도 재산세도 넘어간 것이다.
(보유 기준은 계약서를 작성한 날짜가 아니라, 등기접수일 or 잔금일을 기준으로 빠른 날짜이다.
- 등기 접수는 소유권 이전 등기 날짜로 부동산을 매매 계약 후 잔금을 치루면 이전등기를 통해 집주인이 바뀌게 된다.
- 잔금일은 계약서 상 계약금 납부 후 나머지 잔금을 납부하는 날이다. 이는 계약서에 보통 정해놓는다.
보통 2분기에 나누어서 부과되며, 매년 7월과 9월에 1/2씩 나오게 된다.
- 제 1기분 : 7.16 ~ 7.31 까지
- 제 2기분 : 9.16 ~ 9.31 까지
- 재산세 계산
재산세를 계산할 때는 공시지가를 기준으로 계산이 된다. 공시지가는 이전 포스팅을 참고하도록 한다.
2022.09.28 - [부동산/부동산 정보] - 부동산 공시지가와 실거래가 확인방법
부동산 공시지가와 실거래가 확인방법
부동산의 소유권을 가지기 위해서는 매매 등 거래를 통해야 한다. 거래를 하기 위해서는 가격을 알아야 하는데, 부동산 가격에는 크게 2종류가 있다. 공시지가와 실거래가이다. 두 가격에 대해
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세금은 과세표준에 세율을 곱해져서 결정이 된다. 따라서 과세표준이 어떻게 정해지는지를 알아보자.
- 1세대 1주택인 경우 공시지가 x 45% = 과세표준이 되며,
- 이 외의 경우 공시지가 x 60% = 과세표준이 된다.
여기서 과세표준에 따라서 세율이 결정된다.
| 과세표준 | 세율 |
| 6,000만원 이하 | 1/1,000 |
| 6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 6만원 + (6,000만원 초과금액의 1.5/1000) |
| 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 19만 5천원 + (1억 5천만원 초과 금액의 2.5/1000) |
| 3억원 초과 | 57만원 + (3억원 초과금액의 4/1000) |
예1) 1세대 1주택자가 공시지가 4억 주택을 보유했을 경우.
- 과세표준 = 4억 x 45% = 180,000,000(1억 8천만원)
- 그러면 세율은 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하로 들어가게 된다
- 따라서 세금은 19만 5천원 + 3천만원의 0.25%(=7만5천원) = 27만원이 된다.
예2) 2주택자가 공시지가 3억, 5억 주택을 보유했을 경우
- 과세표준 = (3억 + 5억) x 60% = 480,000,000(4억 8천만원)
- 그러면 세율은 3억원 초과로 들어가게 된다.
- 따라서 세금은 57만원 + 1억8천만원의 0.4%(=72만원) = 129만원이 된다.
- 재산세와 함께 내는 세금
취득세와 마찬가지로, 재산세에도 추가되는 세금들이 있다. 도시지역분과 지방교육세이다.
- 도시지역분은 과세표준액의 0.14%가 부과된다.
- 지방교육세는 재산세액의 20%가 부과된다.
위의 예시를 그대로 사용하여 세금을 계산해보자.
예1-1) 1세대 1주택자가 공시지가 4억 주택을 보유했을 경우
- 과세표준 1억 8천만원
- 재산세액 27만원
(추가세금) -> 도시지역분 1억 8천만원 x 0.14% = 25만 2천원
(추가세금) -> 지방교육세 27만원 x 20% = 5만 4천원
=> 총 세액 = 27만원 + 25만 2천원 + 5만 4천원 = 57만 6천원
따라서 7월에 28만 8천원이 부과되며, 9월에 28만 8천원이 부과된다.
예 2-1) 2주택자가 공시지가 3억, 5억 주택을 보유했을 경우
- 과세표준 4억 8천만원
- 재산세액 129만원
(추가세금) -> 도시지역분 4억 8천만원 x 0.14% = 67만 2천원
(추가세금) -> 지방교육세 129만원 x 20% = 25만 8천원
=> 총 세액 = 129만원 + 67만 2천원 + 25만 8천원 = 222만원
따라서 7월에 111만원이 부과되며, 9월에 111만원이 부과된다.
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